Sin prórroga por escrito, el inquilino es ocupante indebido
La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
resolvió que la ausencia de prórroga formulada por escrito convierte al
inquilino que continúa en la tenencia del inmueble en ocupante indebido.
En el marco de la causa "R. P. S. c/ G. A. F. y otro s/
Desalojo por vencimiento de contrato", la parte demandada apeló la sentencia de
primera instancia que hizo lugar a la demanda incoada condenando a los
demandados y eventuales subinquilinos y ocupantes a desalojar el inmueble en
cuestión, dentro del plazo de diez días de haber adquirido firmeza la
sentencia, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento.
Por escrito
Al resolver la controversia, los jueces Juan Carlos
Guillermo Dupuis y Fernando Martín Racimo sostuvieron que tanto el actual art.
1188 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), como el anterior art. 1°
de la ley 23091, disponen que tanto los contratos como sus modificaciones o
prórrogas deberán formalizarse por escrito, citando las obras de Ricardo Luis
Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, t° VI, pág. 647,
comen. art. 1218, y de Julio César Rivera y Graciela Medina, Código Civil y
Comercial de la Nación, Comentado, t° III, pág. 991/991 vta., pág. 929/930, comen.
art. 1188.
En ese orden de ideas, los camaristas explicaron que la
prueba que acredite tal contrato se encuentra "en cabeza de quien alega su
existencia (art. 377 del Código Procesal)", mientras que la circunstancia de no
haberse acudido a la forma escrita para la prórroga, siendo que el contrato
originario así había sido formulado, constituía una presunción adversa a quien
lo invocaba, aludiendo a la obra Locación, comodato y desalojo, 2ª ed., pág.
159, de José María Salgado.
Fundamento
En la sentencia, los magistrados explicaron que si se
considera que la ausencia de prórroga formulada por escrito convierte al
inquilino que continúa en la tenencia del inmueble en ocupante indebido, a
quien, como tal, se lo puede desalojar en cualquier momento (conf. Carlos
Maiorano Quiroga, La prórroga de la locación y el art.1622 del Código Civil, en
L.L.1985-C-1180), o simplemente si el hecho de no haberse convenido prórroga y
continuar en la locación no implica tácita reconducción, pudiendo el locador
pedir en cualquier tiempo la devolución del bien (conf. Pita, Enrique Máximo,
Continuación y prórroga de la locación, en E.D.125-797), en cualquiera de ambas
hipótesis el derecho de la actora de obtener la restitución de la unidad
arrendada aparecía "incuestionable", dado que se trata de la continuación de la
locación concluida.
Al ratificar lo resuelto en la instancia de grado, la Sala precisó que si de las constancias surgía que el recurrente no probó la existencia de un título legítimo que justificase su derecho a permanecer en el inmueble a partir de los hechos mencionados en el escrito de inicio y la documentación agregada, a partir del día del vencimiento del contrato, la restitución judicial pretendida resultaba admisible.
Fuente: Comercio y Justicia