Herederos del administrador pueden desalojar a inquilino

La Cámara entendió que si el propietario del inmueble no se opuso a que los sucesores de quien administraba su propiedad ejercieran por continuación el mandato que tenía su padre, no hay razón para rechazar la acción por falta de legitimación

La Cámara Civil y Comercial de 7ª Nominación de Córdoba revocó la sentencia del juez a quo que había rechazado la demanda de desalojo iniciada por los herederos del administrador de una propiedad, al considerar correcta la invocación de los accionantes del artículo 1496 del Código Civil, que autoriza el traspaso de los derechos mortis causa surgidos del contrato de locación.
El tribunal integrado por los vocales María Rosa Molina de Caminal,  Jorge Miguel Flores -autor del voto- y Rubén Atilio Remiglio, al analizar la apelación presentada por los herederos accionantes, señaló que "el impugnante dice que el locador tiene el derecho a solicitar la restitución de la cosa arrendada, y que los herederos del locador están legitimados para obrar como actores de una demanda de desalojo, con prescindencia de que éste haya sido o no propietario del inmueble objeto de la locación", observando que al haber quedado reconocido por los herederos del Dr. Bruschini que éste actuó como administrador de la cosa en su carácter de abogado, el juez entiende que el obrar en esa condición es una calidad inherente a la persona del causante. Esto, según agrega, hace que el derecho no sea transmisible a los herederos porque el fallecimiento extinguió la vinculación contractual entre el propietario de la cosa y el administrador.
Sin embargo, advirtió de que "la parte actora recurrente invoca la aplicación del art. 1496 en cuanto reza que: 'Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario'"; agregó que el legislador no ha impuesto restricción alguna, por lo que corresponde colegir que todos los derechos y obligaciones resultantes del contrato de locación se transfieren a sus herederos" y que "en forma específica, concreta y precisa, a través del segundo agravio, denuncia el desacierto en que incurre el sentenciante señalando que ninguna calidad especial, o conocimiento técnico científico es necesario para ser locador de un inmueble; añadiendo que tampoco se necesita conocimiento, cualidad o calidad especial para que a una persona se le encargue la administración de una cosa ajena".

De lo expuesto, infirió el tribunal que debía dar razón al recurso de apelación porque la intransmisibilidad mortis causa declarada en el pronunciamiento "no resulta ajustada a la interpretación que merece el caso".
De tal modo, se expuso que "siguiendo el esquema de la relación de mandato existente entre propietario y administrador (como lo enmarca el magistrado), es correcto el argumento traído por el apelante al sostener que para el ejercicio de la administración del bien no se requiere ser abogado, ni se necesitan conocimientos técnicos específicos de la abogacía, ni resulta imposible el cumplimiento del objeto del contrato mediante este juicio (esto es, obtener la restitución de la cosa dada en locación)", y reparó en que la continuación de la administración de la locación por el Administrador de la Sucesión no ha merecido cuestionamiento alguno por parte de los propietarios del inmueble y "puede decirse que las actuaciones muestran la ratificación de lo actuado al respecto por el usufructuario de la cosa".
Asimismo, la decisión reconoció que el sentimiento de confianza es fundamental para el otorgamiento de un mandato, pero ello no puede convertirse en regla para imponer la intrasmisiblidad mortis causa de la acción inherente a la devolución de la cosa objeto de administración, cuando los directos interesados no han puesto reparo alguno al respecto.
Por ello, en el fallo se resolvió que "se disponga la revocación del fundamento que sirvió al rechazo de la demanda de desalojo".

Autos: "SUCESION DE MELCHOR DOMINGO BRUSCHINI C/ SALVATI OMAR OSVALDO Y OTRO-DESALOJO POR VENCIMIENTO DE TERMINO (EXPTE. N° 1132439/36)"