Con el nuevo Código Civil no cambió el criterio sobre las expensas de countries

El demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de espacios comunes. El tribunal concluyó que -como el emprendimiento no se constituyó bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado "conjunto inmobiliario"- no puede invocar prerrogativas

En mayo de 2015, antes de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, que estableció un nuevo régimen para los "conjuntos inmobiliarios" –es decir, countries o barrios cerrados- la Sala C de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, resolvió que no corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo.
En la causa "Barrio Cerrado los Pilares c/ Álvarez, Vicente s/ Ejecutivo", el tribunal concluyó que el pedido no era procedente por la ausencia de disposiciones nacionales o locales que le asignaran fuerza ejecutiva al certificado de deuda, algo que no podía suplirse por el camino de la analogía.
Con la nueva normativa vigente a partir de agosto del año pasado, otro country propició que se cambiara el criterio en la materia, pero no tuvo éxito.
En autos "Altos de los Polvorines SA c/ Castaño, Mariana s/ Ejecutivo", la Cámara mantuvo su punto de vista, por mayoría.
Los jueces Julia Villanueva y Eduardo Machín –con la disidencia de Juan Garibotto– detallaron en su sentencia cómo operan las modificaciones legislativas con relación al instituto del derecho privado denominado "conjunto inmobiliario".
A tales efectos, recordaron que bajo la vigencia de la ley 13512 -de Propiedad Horizontal- no existía duda de que el complejo sometido a ese régimen estaba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas. "Ese mismo sistema debe entenderse vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo", precisaron.
En esa línea, la Alzada señaló que el artículo 2037 reconoce la propiedad horizontal como un derecho real y el 2048 también admite la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de expensas.
Así, detalló que -si bien el nuevo ordenamiento somete a los conjuntos inmobiliarios a las normas que rigen a la propiedad horizontal- hay modificaciones particulares para esa clase de urbanizaciones.
El tribunal detalló que esa regulación implica el cumplimiento de los recaudos específicos para la constitución del derecho real, como la inscripción registral del reglamento y todo lo referido a sus elementos, contenido y adquisición.
Como en el caso el club de campo demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, el tribunal concluyó que -como no se constituyó bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado "conjunto inmobiliario"- no puede invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo de instituto.
"Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, implicaría soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia", estimó.