RÉGIMEN DE EMERGENCIA SOBRE LOCACIONES (DECRETO 320/20) por Maximiliano Calderon

RÉGIMEN DE EMERGENCIA SOBRE LOCACIONES (DECRETO 320/20)

Maximiliano Rafael Calderón 

Sumario:  1. Pandemia y locaciones protegidas. a. Locaciones habitacionales. b. Otras situaciones particulares. 3. El decreto 320/20. a. Generalidades.  b. Sujetos protegidos. c. Excepción.  d. Las medidas. e. Apostillas constitucionales. 4. Reflexiones finales.


1. Pandemia y locaciones protegidas

a. Locaciones habitacionales

La pandemia de COVID-19 y las medidas gubernamentales dictadas para paliarla (en especial, el aislamiento social preventivo forzoso que rige desde el 20 de marzo) pueden provocar un efecto altamente nocivo a locatarios de viviendas, considerando:
- Que usualmente se trata de personas que no tienen acceso a la vivienda sino a través de un alquiler.
- Que, en numerosos casos, se trata de personas que carecen de ahorros suficientes y obtienen los ingresos para su vida regular mediante el trabajo cotidiano, por lo que la existencia de medidas compulsivas que les impiden prestar tareas podría dejarlos sin ingresos y, por ende, imposibilitados de afrontar el pago de los cánones locativos.
- Que, en consecuencia, estas personas pueden llegar a una situación de incumplimiento que los coloque en el riesgo de ser desalojados por falta de pago (art. 1219, inc. c, CCyC). 
La locación habitacional excede el ámbito patrimonial, sirviendo como mecanismo de acceso a la vivienda y, de ese modo, cumpliendo fines constitucionales (art. 14 bis CN; art. 25 DUDH; art. 11 PIDESC) . En estos supuestos, cobra mayor vigor la función social del contrato y la correlativa atribución estatal de injerencia en el acuerdo de partes , ya que en nuestro país existe una enorme cantidad de personas que no son propietarias de las viviendas que habitan y dependen de técnicas contractuales para acceder temporariamente a ellas. Dicha circunstancia dio lugar a un extenso historial de reglamentaciones estatales, primero mediante normas de emergencia  y luego a través de figuras pensadas de manera más permanente  que, sin embargo, constituyen un escenario discontinuo y asistemático . 
Estas leyes de emergencia, entre otras medidas, extendieron o prorrogaron los plazos de las locaciones vigentes o suspendieron demandas de desalojo (decreto ley 1580/43, 5893/43 y 29.716/45; leyes 14.821, 17.368, 20.546, 20.265) e, incluso, llegaron a prever un régimen de acuerdo al cual todo propietario de un inmueble deshabitado debía alquilarlo en un cierto plazo, vencido el cual el Estado nacional podía arrendarlo por cuenta del propietario (art. 4º ley 13.581) .


b. Otras situaciones particulares

No sólo las locaciones habitacionales merecen una perspectiva particular, pues existen otras situaciones en las cuales se presenta una problemática similar para los locatarios. 
Es el caso de alquileres realizados para establecer pequeños comercios, industrias de escala muy reducida, ámbitos de trabajo de profesionales autónomos. Aquí no está en juego la vivienda de las personas pero sí, en muchos casos, una herramienta imprescindible para garantizar su subsistencia, dada la estrecha conexión entre el uso y goce del inmueble alquilado y la aptitud del locatario para generar recursos.


3. El decreto 320/20

a. Generalidades 

Con la finalidad de atender estas situaciones locativas particulares en el actual contexto de crisis, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20.
Este decreto fue dictado en el marco de la emergencia pública (ley 27.541) y sanitaria (DNU 260/20) y estableció una serie de reglas: (i) imperativas y de orden público (art. 14); (ii) temporarias, fijadas hasta el 30/9/2020 (arts. 2º-7º), estando facultado el Poder Ejecutivo Nacional para prorrogarlas (art. 13).
Estas normas se dictaron con la finalidad de proteger a ciertos locatarios, teniendo en cuenta que la pandemia y las medidas del gobierno tornan "de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país", habiendo sufrido una fuerte merma de ingresos que puede implicar que incurran "en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen".


b. Sujetos protegidos 

Las medidas establecidas por la ley alcanzan los siguientes contratos (art. 9º):
- Inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural (inc. 1), vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares (inc. 2).
En todos estos casos, más allá de sus particularidades, se busca proteger la vivienda de los locatarios. Entendemos alcanzados también los inmuebles con destino mixto (de vivienda y algún otro) y las locaciones accesorias al contrato principal (v.gr., alquileres de cocheras en el mismo inmueble donde se alquila con fines de vivienda, aunque los contratos hayan sido instrumentados por separado).
- Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias (inc. 3).
Se tutelan destinos reputados valiosos y conducentes al bienestar general.
- Inmuebles destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias (inc. 4), alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria (inc. 5), alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión (inc. 6), alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria (inc. 7) y Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES) (inc. 8).
Estos supuestos apuntan a proteger la situación de locatarios que afectan los inmuebles a fines productivos, pero se trata de particulares, pequeñas empresas y otros sujetos en situación de debilidad, particularmente afectados por las medidas restrictivas del gobierno.
No están incluidos en la protección: (i) contratos de arrendamiento y aparcería rural, excepto las pequeñas producciones familiares y agropecuarias (art. 9º, inc. 4); (ii) los contratos temporarios del art. 1199 CCyC  (art. 11).


c. Excepción 

La norma exceptúa del régimen especial del DNU los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente (art. 3º).
La regla procura preservar un justo equilibrio entre locadores y locatarios particularmente afectados por la emergencia: si bien se apunta a proteger a locatarios débiles, contempla el supuesto de locadores en condiciones de vulnerabilidad, cuya subsistencia dependa de la percepción del alquiler. En estos casos, dándose el vínculo entre dos sujetos afectados por igual por la crisis, el contrato se mantiene en sus términos originales.
El interesado en la aplicación de esta exclusión debe acreditar debidamente tales extremos (art. 3º).


d. Las medidas

Las medidas dictadas hasta el 30/9/2020 fueron:
- La suspensión de la ejecución de sentencias de desalojo por falta de pago, incluyendo lanzamientos ya ordenados pero no efectivizados a la fecha de entrada en vigencia del decreto (art. 2º).
La regla no impide promover ni tramitar juicios de desalojo, sino tan solo ejecutar sus sentencias. Los locadores podrán accionar y sustanciar la causa hasta obtener sentencia firme y, recién en ese entonces, la causa quedará suspendida.
Es condición de esta medida que la tenencia del inmueble se encuentre en poder de alguno de estos sujetos: (i) el locatario; (ii) sus continuadores (art. 1190 CCyC); (iii) sus sucesores por causa de muerte (art. 1189, inc. a, CCyC); (iv) sus sublocatarios (art. 1214 CCyC) (art. 2º). Reputamos aplicable la protección, además, al cesionario de la locación (art. 1213 CCyC), por subrogarse en la posición del locatario y ser su situación equiparable a la del sublocatario. 
Durante el plazo de suspensión mencionado, "quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos" (art. 2º). Esto significa que la acción para ejecutar la sentencia firme (actio iudicata) no correrá durante este periodo.
- La prórroga automática de contratos vencidos con posterioridad al 20 de marzo y antes del 30 de septiembre de 2020, que estuvieran en poder de los mismos sujetos mencionados por el art. 2º, y de contratos vencidos en los que el locatario hubiera seguido usando la cosa en los términos del art. 1218 CCyC (art. 3º).
La prórroga es una opción para el locatario, quien puede: (i) hacerla valer en toda su extensión (hasta el 30/9/2020); (ii) hacerla valer por un plazo menor; (iii) no ejercerla, manteniendo el plazo convenido. 
El ejercicio de la opción debe notificarse, si es posible, de manera fehaciente a la locadora , con una anticipación mínima de quince días a la fecha de vencimiento pactada (art. 3º). El decreto no establece qué ocurre si no se practica esta notificación. Aunque, tratándose de una carga impuesta al locatario, podría pensarse que aquél que pudiendo ejercer la opción no lo hace está ratificando la extinción del contrato en el plazo primigeniamente pactado, creemos que es más acorde con el régimen tuitivo del decreto entender que, a falta de manifestación en contrario (expresa o tácita), debe presumirse (iuris tantum) que el locatario se acogió a la prórroga legal.
La extensión del plazo es oponible al fiador, cuya garantía quedará prorrogada por el mismo periodo (art. 3º). Durante este periodo: (i) la fianza no se extingue por prórroga no consentida (art. 1596, inc. b, CCyC) ni por omisión de demanda contra el fiador (art. 1596, inc. d, CCyC); (ii) la fianza no caduca en los términos del art. 1225 CCyC (art. 5º).
- El congelamiento de los precios de alquiler, que no podrán durante el plazo de extensión de la medida superar el importe del canon correspondiente al mes de marzo, aunque se trate de cuotas mensuales establecidas para el pago del precio total del contrato  (art. 4º). 
Las diferencias entre el valor de referencia (canon de marzo/20) y el que correspondería por aplicación de las cláusulas del contrato será abonado en de tres a seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, sin intereses, con vencimiento la primera en octubre de 2020 y las siguientes en los meses siguientes, pudiendo convenir las partes un mecanismo distinto si fuera menos gravoso para el deudor  (art. 6º). Esto significa que las diferencias no se suprimen, sino que se difiere el pago. 
El diferimiento procede aunque el plazo del contrato se encuentre vencido (art. 6º). No podrá, en consecuencia, esgrimir el locador ningún tipo de caducidad de plazos.
Las obligaciones del fiador por estas deudas permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin producirse su extinción ni caducidad (arg. 6º).
Dado que la suspensión es de fuente legal, el deudor no incurre en mora, por lo que en ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato (art. 6º).
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes (art. 4º).
- Pese a estas medidas paliativas, es posible que el locatario no pueda cumplir sus obligaciones. 
En estos supuestos (sean de falta de pago, pago parcial o pago tardío), se autoriza al deudor a pagar en tres a seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, devengada la primera en octubre, pudiendo pactar las partes otra forma de pago que sea menos gravosa para el deudor (art. 7º).
A estas deudas: (i) podrán aplicársele intereses compensatorios, pero no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina; (ii) no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad (art. 7º). 
El locador no podrá resolver el contrato por incumplimiento del locatario en estas condiciones (art. 7º).
Las obligaciones del fiador por estas deudas permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin producirse su extinción ni caducidad (arg. 7º).
- Otras medidas establecidas por el DNU son: (i) la imposición al locador de informar al locatario, dentro de los 20 días de entrada en vigencia del decreto, de los datos necesarios para que pueda pagar por transferencia bancaria o depósito (art. 8º) ; (ii) la suspensión por un año, respecto de desalojos y ejecuciones alcanzados por el decreto, del art. 6º de la ley 26.589, de acuerdo al cual en las ejecuciones y los desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante, sin que pueda cuestionarse la vía (art. 13); (iii) la invitación a la CABA y las provincias a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto (art. 13) .


e. Apostillas constitucionales

Las medidas dictadas nos parecen, prima facie, válidas: (i) apuntan a la protección de derechos de rango constitucional; (ii) la CSJN se pronunció a favor de la constitucionalidad de leyes de emergencia en materia locativa  y admitió la suspensión temporaria de efectos de contratos y sentencias judiciales , a condición de que no dilaten excesivamente el ejercicio de los derechos suspendidos ; en el caso, la postergación hasta fines de septiembre no surge irrazonable o exagerada; (iii) las exclusiones del art. 3º del decreto 320/20 preservan un justo equilibrio entre locadores y locatarios particularmente afectados por la emergencia; (iv) se respeta relativamente el derecho de crédito del acreedor, pues no se afecta el capital, se permiten incrementos (aunque difiriendo el pago) y sólo recortan parcialmente los intereses.


4. Reflexiones finales

La intervención del Estado en los contratos civiles no es un hecho deseado. Más bien evidencia la notable dificultad o imposibilidad de un entendimiento entre las partes del negocio, solución más racional, axiológica y pragmáticamente preferible.
En ciertos contextos de emergencia como el actual, esta intervención constituye un deus ex machina quizás necesario para tutelar a los sujetos débiles en la coyuntura.
Es esperable de todos modos una progresiva normalización de los contratos y el empleo de mecanismos más sofisticados de acomodamiento en las relaciones de las partes, presididos por estándares de equidad contractual, y apoyados en el principio del esfuerzo compartido .